Wysokie oprocentowanie, niepewność gospodarcza i brak rządowych programów wsparcia nie zniechęcają Polaków do sięgania po kredyt mieszkaniowy. Pomimo rekordowo wysokich kosztów finansowania, rynek hipoteczny pozostaje zadziwiająco stabilny – wynika z danych Biura Informacji Kredytowej. W styczniu i lutym 2025 r. utrzymała się wysoka liczba zapytań kredytowych, choć średnia wartość zaciąganych zobowiązań i tempo sprzedaży lekko spadły względem rekordowych miesięcy z poprzedniego roku.

Najdroższy kredyt hipoteczny w Unii Europejskiej

Polska od początku 2025 roku znajduje się na niechlubnym pierwszym miejscu wśród krajów Unii Europejskiej pod względem wysokości oprocentowania kredytów mieszkaniowych. Średnia stawka wynosi 7,42 proc. w skali roku – więcej niż na Węgrzech (6,77 proc.) czy w Rumunii (6,3 proc.). W strefie euro sytuacja jest diametralnie inna – tam średni koszt kredytu to zaledwie 3,14 proc.

Co istotne, różnica pomiędzy poziomem referencyjnych stóp procentowych a średnim oprocentowaniem kredytu jest w Polsce znacznie wyższa niż w krajach regionu. W lipcu ubiegłego roku było to aż 2,2 pkt proc. więcej niż stopa NBP, podczas gdy na Węgrzech i w Czechach ta różnica wynosiła odpowiednio 0,28 i 0,13 pkt proc. Rumuńscy kredytobiorcy mogli natomiast liczyć na kredyty tańsze niż stopa banku centralnego.

Wygaszenie dopłat, a mimo to stabilizacja

Po zakończeniu programu „Bezpieczny kredyt” z końcem 2023 roku, wielu analityków spodziewało się załamania popytu. Tymczasem dane z lutego pokazują, że choć liczba udzielonych kredytów spadła do 14,9 tys. (o 32 proc. mniej niż rok wcześniej), to w ujęciu miesięcznym różnica wyniosła zaledwie 8–10 proc. Dodatkowo, po odliczeniu wartości kredytów wspieranych w lutym 2024 r., dynamika rok do roku byłaby dodatnia i sięgnęłaby 46 proc.

Średnia wartość udzielanego kredytu w lutym 2025 roku to 417 tys. zł – wartość ta pozostaje niemal bez zmian rok do roku, co sugeruje utrzymanie się cen nieruchomości i stałej struktury potrzeb mieszkaniowych kredytobiorców. Rośnie natomiast przeciętna kwota, o którą wnioskują klienci – w lutym było to już 449 tys. zł, co może świadczyć o przesuwaniu się rynku ku większym i droższym mieszkaniom.

Mniej singli, więcej współkredytobiorców

W lutym br. banki przesłały do BIK 33,1 tys. zapytań o ocenę zdolności kredytowej. To więcej niż miesięczna średnia od początku roku, która wynosi 28,5 tys. Choć liczba ta nie przekłada się wprost na udzielone kredyty, może świadczyć o wzroście aktywności osób szukających finansowania. Co ciekawe, rośnie odsetek wniosków składanych przez więcej niż jedną osobę – coraz mniej kredytów hipotecznych jest zaciąganych samodzielnie, co wskazuje na próbę zwiększenia zdolności kredytowej poprzez łączenie dochodów.

Brak rządowego wsparcia nie zatrzymał rynku

Od kwietnia 2024 roku rynek funkcjonuje bez wsparcia w postaci rządowych dopłat. Średnia liczba udzielanych kredytów utrzymuje się jednak na poziomie ponad 15 tys. miesięcznie, a wartość udzielanych zobowiązań nie spadła poniżej 6 mld zł miesięcznie. Najwyższe wyniki odnotowano w październiku 2024 r. (7,3 mld zł) oraz w styczniu 2025 r. (6,95 mld zł). Luty, mimo że słabszy, nie odbiega znacząco od dolnej granicy typowej dla rynku pozbawionego subsydiów.

Eksperci BIK prognozują, że wartość kredytów mieszkaniowych udzielonych w 2025 roku wyniesie 88,2 mld zł – to tylko nieznacznie więcej niż w ubiegłym roku, mimo braku systemowego wsparcia i niepewności co do dalszego kierunku polityki pieniężnej.

Kredyt hipoteczny jako bariera aspiracyjna

Wysokie ceny nieruchomości, rosnące koszty życia, wysokość wynagrodzeń i wysokie raty w kraju sprawiają, że dla wielu osób własne mieszkanie staje się dobrem niemal luksusowym. Zakup 100-metrowego lokalu w Warszawie, przy obecnych cenach i wymogach wkładu własnego, wymaga dochodów na poziomie kilkunastu lub nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych miesięcznie. Dla dużej części społeczeństwa oznacza to konieczność kompromisu między wielkością mieszkania a dogodną lokalizacją lub długością okresu kredytowania.

Pomimo trudnych warunków, rynek kredytów mieszkaniowych nie zwalnia. Polacy – choć ostrożniejsi – nadal chcą kupować nieruchomości, co może świadczyć o głęboko zakorzenionym przekonaniu, że mieszkanie to nie tylko potrzeba, ale też najpewniejsza forma inwestycji.