Zabezpieczenie kredytu na nieruchomości
Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe ustanawiane na nieruchomości w celu zabezpieczenia wierzytelności, najczęściej wynikającej z umowy kredytowej. Oznacza to, że jeśli kredytobiorca nie spłaci swojego zobowiązania, bank – jako wierzyciel hipoteczny – ma prawo dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem w danym momencie. Hipoteka daje bankowi silne zabezpieczenie, dlatego jest powszechnie stosowana w kredytach hipotecznych.

Jak ustanawia się hipotekę?
Hipoteka powstaje poprzez wpis do księgi wieczystej prowadzonej przez sąd rejonowy właściwy dla danej nieruchomości. Wniosek o wpis składa się na podstawie umowy kredytowej lub innej umowy zabezpieczającej wierzytelność. Wpis ma charakter konstytutywny – dopiero po jego dokonaniu hipoteka staje się skuteczna wobec osób trzecich. Do momentu wpisu bank zabezpiecza się dodatkowo tzw. ubezpieczeniem pomostowym, które obowiązuje do dnia uzyskania wpisu hipoteki.

Rodzaje hipotek
Najczęściej spotykana jest hipoteka umowna, ustanawiana za zgodą właściciela nieruchomości na rzecz konkretnego wierzyciela. Istnieje także hipoteka przymusowa, która może zostać wpisana bez zgody właściciela – np. na podstawie tytułu wykonawczego lub decyzji administracyjnej. Kolejnym typem jest hipoteka łączna, która zabezpiecza jedną wierzytelność na kilku nieruchomościach jednocześnie.

Znaczenie hipoteki przy refinansowaniu kredytu
W przypadku refinansowania kredytu hipotecznego, nowy bank również ustanawia hipotekę na tej samej nieruchomości. Proces ten polega na spłacie dotychczasowego zobowiązania i przeniesieniu zabezpieczenia na nowego wierzyciela. Konieczne jest wówczas wykreślenie starego wpisu hipotecznego i ustanowienie nowego – co wymaga czasu oraz uiszczenia opłat sądowych. Nowy bank może też tymczasowo podwyższyć oprocentowanie do czasu uzyskania prawomocnego wpisu do księgi wieczystej.

Czy hipoteka oznacza utratę nieruchomości?
Nie – posiadanie hipoteki nie ogranicza prawa własności do nieruchomości. Właściciel może wciąż korzystać z lokalu, wynajmować go, a nawet sprzedać – pod warunkiem, że nowy nabywca przejmie obowiązek spłaty zobowiązania lub nieruchomość zostanie zwolniona z obciążenia hipotecznego. Hipoteka staje się problematyczna dopiero w przypadku zaprzestania spłaty kredytu – wtedy bank ma prawo dochodzić roszczeń z nieruchomości na drodze egzekucji komorniczej.

Hipoteka to jedno z najważniejszych narzędzi w systemie zabezpieczeń wierzytelności i element każdej umowy kredytu hipotecznego. Zapewnia bankowi ochronę, a kredytobiorcy – możliwość uzyskania wysokiego finansowania na korzystnych warunkach.