Operat szacunkowy to profesjonalny dokument sporządzany przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego, który przedstawia wycenę wartości nieruchomości na określony dzień. W operacie zawarte są szczegółowe informacje dotyczące przedmiotu wyceny – może to być mieszkanie, dom, działka lub inny lokal użytkowy – a także metodologia, jaką zastosowano do oszacowania wartości rynkowej. Dokument ten ma formę pisemną i musi spełniać wymogi formalne określone w przepisach prawa, zwłaszcza w Ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniach wykonawczych.

Operat szacunkowy jest niezbędny przede wszystkim w procesie uzyskiwania kredytu hipotecznego oraz przy refinansowaniu kredytu, ponieważ pozwala bankowi ocenić aktualną wartość nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie zobowiązania. Im wyższa wartość nieruchomości w stosunku do pozostałej do spłaty kwoty kredytu, tym korzystniejsze może być oprocentowanie, ponieważ ryzyko banku maleje.

W operacie znajdują się informacje takie jak opis techniczny nieruchomości, lokalizacja, standard wykończenia, stan prawny, analiza rynku lokalnego, porównanie z podobnymi nieruchomościami oraz uzasadnienie przyjętej wartości. Rzeczoznawca majątkowy może przyjąć różne metody wyceny – porównawczą, dochodową, kosztową lub mieszaną – w zależności od charakteru nieruchomości i celu operatu.

W przypadku refinansowania kredytu hipotecznego bank często wymaga aktualnego operatu szacunkowego, zwłaszcza jeśli od poprzedniej wyceny minęło kilka lat. Może on być wykonany na zlecenie klienta lub – w niektórych przypadkach – przez rzeczoznawcę współpracującego z bankiem. Koszt takiej usługi zwykle waha się od kilkuset do ponad tysiąca złotych, w zależności od rodzaju nieruchomości i lokalizacji.

Operat szacunkowy ma określoną ważność – standardowo uznaje się, że dokument zachowuje aktualność przez 12 miesięcy, ale niektóre banki mogą zaakceptować go nawet po dłuższym czasie, o ile nie nastąpiły znaczące zmiany na rynku nieruchomości. Dla kredytobiorcy stanowi on nie tylko wymóg formalny, ale też cenne źródło wiedzy o realnej wartości posiadanej nieruchomości.