Dlaczego bank pyta o wartość nieruchomości?
Wskaźnik LTV, czyli Loan to Value, to jeden z kluczowych parametrów, jakie bank bierze pod uwagę przy udzielaniu kredytu hipotecznego lub jego refinansowaniu. Oznacza on stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości, która stanowi jego zabezpieczenie. Wyrażany jest w procentach, np. LTV na poziomie 80% oznacza, że kredytobiorca pożycza od banku kwotę równą 80% wartości nieruchomości – pozostałe 20% stanowi jego wkład własny lub różnicę wynikającą ze wzrostu wartości nieruchomości.

Im niższy LTV, tym lepsze warunki
Dla banków niższy wskaźnik LTV to mniejsze ryzyko kredytowe, dlatego osoby z niskim LTV mogą liczyć na bardziej atrakcyjne warunki finansowania – niższą marżę, mniejsze oprocentowanie czy brak wymogu wykupienia dodatkowych produktów. Przy wysokim LTV (np. 90% lub więcej), banki mogą oczekiwać dodatkowych zabezpieczeń, wyższych składek ubezpieczeniowych albo narzucić mniej korzystne warunki.

Refinansowanie a LTV
W kontekście refinansowania, LTV odgrywa szczególnie ważną rolę. Jeśli kredytobiorca spłaca kredyt już od kilku lat, a wartość jego nieruchomości wzrosła – np. z powodu zmian na rynku lub podniesienia standardu mieszkania – realny LTV może spaść nawet o kilkanaście punktów procentowych. To z kolei otwiera drogę do przeniesienia kredytu do innego banku na znacznie lepszych warunkach. Dzięki niższemu LTV, nowy bank może zaproponować korzystniejsze oprocentowanie, co bezpośrednio przekłada się na niższą ratę miesięczną.

Jak obliczyć LTV?
Wzór jest prosty:
LTV = (kwota kredytu / wartość nieruchomości) × 100%
Przykład: jeśli kredyt wynosi 300 000 zł, a nieruchomość jest warta 400 000 zł, LTV wynosi 75%. Im wyższa wartość nieruchomości względem kredytu, tym niższy wskaźnik.

Warto pamiętać, że każdy bank ma swoje limity LTV – standardowo wymagany maksymalny poziom to 80–90%. Dla osób posiadających wyższy wkład własny lub chcących refinansować kredyt z niższym LTV, rynek oferuje znacznie więcej korzystnych opcji. Dlatego znajomość tego wskaźnika i jego wpływu na ofertę kredytową jest kluczowa dla każdej osoby, która planuje wziąć kredyt lub go refinansować.